ETICA E BUSINESS NEL SETTORE IMMOBILIARE

Novara - "Tutto il comparto immobiliare degli ultimi 10 anni - afferma Andrea Leo, presidente di Fimaa Alto Piemonte - ha subito un profondo cambiamento, che ha coinvolto positivamente: progettazione e realizzazione delle nuove costruzioni, servizio d’intermediazione degli agenti immobiliari, attività tecnica di geometri architetti e ingegneri e atti notarili di trasferimento degli immobili. Tutto si è modificato in maniera sostanziale,con un unico obiettivo: migliorare la qualità del prodotto e del servizio. Questa crisi, ci ha obbligato ad un improvviso cambiamento delle nostre abitudini, ci è servita a creare nuovi paradigmi, che hanno saputo stimolare ed indirizzare i veri leaders del settore verso nuovi obiettivi.  L’obiettivo prioritario di tutti gli attori del settore al primo odore di crisi e al suo protrarsi,è statala sopravvivenza! Con il primo forte scossone, la paura è stata molta in ognuno di noi eancora oggi, nonostante la timida ripresa, non si capisce bene cosa ci riserverà il futuro. Ma una cosa è certa e l’hanno capita bene tutti: a star fermi ad aspettare continuando a fare le stesse cose non se ne esce. Ed è così che il “risultato d’impresa = il guadagno” sempre messo al primo posto degli obiettivi del professionista e dell’imprenditore, ha lasciato il gradino più alto del podio alla “soddisfazione del cliente”! Si è capito finalmente in ambito generale, che il successo imprenditoriale e professionale di ognuno di noi è strettamente correlato alla soddisfazione del nostro cliente, che non può essere sottovalutata. Non ci può essere successo per un'impresa o un professionista se non c'è la soddisfazione del cliente! Sembra un concetto molto banale, ma vi assicuro che non lo è, perché diversamente non si parlerebbe così tanto oggi di etica del business. La ricerca della soddisfazione del cliente è proprio il nuovo paradigma, che ha permesso a molti di fare la differenza, mentre molti altri con in mente solo il profitto personale son rimasti fermi a guardare. Questo è il primo traguardo che porta al concetto di etica nel business e nel nostro settore sono molti gli elementi che compongono questo grande albero verde e rigoglioso. Viviamo inun mondo che brucia ogni giorno alberi e valori. Mi piace identificare questo concetto di etica del business con l’immagine di un albero rigoglioso di foglie e  frutti, fatelo anche voi, scegliete qual’ è quello che vi piace di più, riempitelo di buoni propositi,poi innaffiatelo ogni giorno con impegno e passionee fate in modo che rimanga sempre così bello".

Parliamo ora di progettazione e realizzazione delle nuove costruzioni: "Nella progettazione delle nuove costruzioni - prosegue Leo - l’attenzione del professionista e della committenza, è passata dal concetto di ottimizzazione dei metri cubi da costruire e vendere, alla qualità dei metri quadrati in cui far vivere i propri clienti. Si progettano nuovi spazi non per mettere più persone, ma per farle vivere meglio! Sono cambiate le abitudini delle persone, così come le loro esigenze, il cassettone del ‘700 non necessita più di una parete di appoggio, ma è stato sostituito da una mensola o da una nicchia minimalista, così come il classico armadio “quattro stagioni” è stato sostituito da una cabina più capiente ed invisibile. Le famiglie si sono ridotte così come si è ridotto il concetto di ospitalità, di conseguenza soggiorni e salotti sono diventati unici locali più o meno ampi in cui spesso è inserita anche la cucina. Cucinare non è più un percorso di preparazione da “dietro le quinte”, ma diventa un momento da condividere con le persone care, a cui è permesso d’invadere l’intimità della nostra casa. Questo parlando molto sinteticamente di spazi nel loro utilizzo, ma anche tutta l’impiantistica e la scelta dei materiali utilizzati nelle nuove costruzioni ha fatto un salto di qualità molto importante. Le case moderne in classe energetica A4, vengono costruite con materiali di altissima qualità, che con l’installazione di impianti sempre più moderni e intelligenti ci permettono di vivere meglio: si utilizzano sempre di più strutture portanti antisismiche, si montano materiali che ci permettono di avere un altissimo livello di insonorizzazione acustica e di coibentazione termica, si installano impianti che permettono un automatico ricambio e purificazione dell’aria, di controllare e correggere i grado di umidità interna delle abitazioni, si utilizzano generatori di calore sempre più economici in termini di consumi,ma anche ecologici perché riducono notevolmente ed in alcuni casi azzerano totalmente l’emissione di gas nocivi nell’ambiente; fino ad arrivare alla domotica, che ci permette di controllare e comandare più facilmente e anche da remoto, ogni apparecchio elettrico delle nostre abitazioni. Parlare di videocitofono, porta blindata, zanzariere, vasca idromassaggio… optional dei capitolati fino a pochi anni fa, oggi è alquanto anacronistico. Sicuramente la tecnologia ha dato un importante contributo a questo cambiamento, ma pochi ancora ne hanno percepito la forza e di conseguenza la necessità. I progettisti e le imprese che hanno saputo credere in questo cambiamento e che hanno saputo adattarsi, migliorando sensibilmente la propria proposta, il proprio prodotto, oggi sono presenti sul mercato con una consapevolezza diversa: quella della soddisfazione del cliente in primis e non del proprio profitto… che n’è poi un’immediata conseguenza".

Parliamo del servizio d'intermediazione degli agenti immobiliari.

"L’Agente Immobiliare - sottolinea Leo - unica figura professionale regolarmente abilitata per l’esercizio dell’intermediazione immobiliare, ha un ruolo molto importante specialmente in questo mercato che esprime transazioni legate principalmente al “cambio casa”. Mi spiego meglio: con l’evidente diminuzione dei nuclei famigliari nel nostro Paese, la maggior parte delle persone che decidono di cambiare casa, scegliendone una nuova o usata, lo fanno dovendo vendere prima la propria. Per questo motivo, la corretta attività dell’Agente Immobiliare, che passa da una puntuale valutazione degli immobili, ad un’attenta verifica della loro regolarità edilizio/urbanistica e catastale, ad un’efficace commercializzazione, permette una maggior fluidità degli scambi, favorendo così il processo di “cambio casa”. Dalla semplice messa in contatto delle parti per la conclusione dell’affare, unico obbiettivo del vecchio mediatore, si è arrivati ad un’attività molto più complessa che impegna il professionista in una serie di processi tutti strettamente correlati tra loro, con un nuovo e unico obiettivo: giungere ad una corretta commercializzazione dell’immobile e non più semplicemente alla solarapida conclusione dell’affare. La corretta commercializzazione di un  immobile garantisce entrambe le parti coinvolte (venditore e acquirente) per la conclusione di un buon affare, ma garantisce anche il mediatore stesso, che assumendosi questa importante responsabilità, si investe di un ruolo sempre più determinante i tutto il comparto immobiliare, diventando al tempo stesso controllore e acceleratore delle transazioni. E’ innegabile che una miglior trasparenza del mercato, fa crescere la fiducia degli attori principali, venditore e acquirente, che possono giungere a decisioni più consapevoli e rapide, rendendo il mercato stesso sempre più liquido. In questo processo di trasparenza del mercato, l’Agente Immobiliare ha saputo accettare la sfida, accrescendo sempre di più le proprie competenze e migliorando il proprio servizio, perseguendo un principio etico di tutela e rispetto del cliente".

Come possiamo inserire in questo contesto l'attività tecnica di geometri, architetti e ingegneri?

"Non è da semplificarsi - risponde il presidente di Fimaa Alto Piemonte - solo in ambito di progettazione l’attività di queste tre categorie, sicuramente molto impegnativa e intrisa di forti responsabilità, ma anche di verifica e regolarizzazione degli immobili già edificati.Nel periodo storico tra gli anni ’60 e ’90, dove le normative erano meno restrittive di oggi e la consapevolezza di un corretto corredo documentale degli immobili era percepita sicuramente in maniera più superficiale, sono stati costruiti ed ampliati molti edifici senza rispettare il completo iter amministrativo. Questo ha comportato che oggi quando si rivendono questi immobili, spesso ci si trova a dover fare una vera e propria “caccia al tesoro” per riuscire a produrre al cliente, l’abitabilità o agibilità e tutti i certificati/collaudi necessari per il suo ottenimento. In molti casi, facendo una verifica presso gli archivi del Comune di competenza, si riesce a reperire ciò che serve e dotare l’immobile delle certificazioni necessarie, in altri casi diventa molto complicato se non impossibile. Per questo motivo, le competenze tecniche e la preziosa attività di geometri, architetti e ingegneri diventano spesso necessarie per riuscire a definire transazioni immobiliari corrette e sicure. E’ giusto chiarire che la legge non vieta la commercializzazione di immobili sprovvisti di agibilità/abitabilità o dei certificati di conformità, purchè siano conformi al permesso di costruire rilasciato dal Comune di riferimento e catastalmente conformi con lo stato di fatto. La sinergia tra l’Agente Immobiliare e queste tre categorie professionali è cresciuta molto in questi ultimi anni, proprio per la volontà di verificare, attestare o regolarizzare ogni singolo immobile oggetto di compravendita. Quest’attività ha sia una grande importanza amministrativa, ma anche etica, perché permette di approfittare di uno scambio commerciale per confermare o giungere alla regolarità dell’immobile, migliorando la qualità dello stock immobiliare disponibile".

E poi, sugli atti notarili di trasferimento degli immobili...

"Il Notaio, una delle figure professionali più antiche della storia, ha una funzione sociale molto importante, che si è modificata tantissimo negli ultimi anni, a seguito della complessità legislativa che norma l’oggetto della sua attività. La sua terziarietà è l’elemento che lo contraddistingue da secoli: <se lo dice il Notaio… allora va bene!>. E’ una frase che spesso ricorre nel percorso che porta alla compravendita di un immobile, ad una costituzione societaria o ad un passaggio ereditario. Il Notaio ha le competenze di un avvocato, di un fiscalista e di un giudice, ma non ha l’obbligo legislativo di doverlo essere nell’esercizio delle proprie funzioni. Per questo motivo diventa sempre più importante anche per il Notaio stesso la collaborazione con figure professionali che anticipano il suo operato, quali appunto l’Agente Immobiliare e i tecnici di cui abbiam parlato al paragrafo precedente. Il Notaio sintetizza nel rogito le volontà delle parti e fa sì che le stesse possano realizzarsi in una forma giuridicamente corretta, che porta in ultimo alla pubblicazione presso la conservatoria dei registri immobiliari di queste volontà, che si traducono quasi sempre in scambi commerciali di immobili, l’argomento che ci interessa.  Ma il Notaio non vede l’immobile, non lo conosce fisicamente e non è in grado di verificarne la conformità edilizio/urbanistica e catastale, se non leggendo le carte e verificandone i contenuti in presenza delle parti coinvolte. Non entro nel merito della tracciabilità dei pagamenti, del fatto che da delegato dello Stato incameri le imposte, ma mi limito ad analizzare molto brevemente quei passaggi determinanti, fondamentali per favorire una maggior trasparenza del mercato. Il Notaio negli ultimi anni ha visto raddoppiare il numero di pagine dei propri atti, perché raccoglie un numero di dichiarazioni delle parti molto superiore rispetto al passato. Aumento della mole di lavoro sicuramente riconducibile ad un aumento della burocrazia, ma ciò lo ha responsabilizzato ancor di più nei confronti dei comparenti ai quali espone in maniera più compiuta quali sono le reciproche responsabilità ed obblighi, mettendoli nella condizione di non sbagliare. Non ho voluto né addentrarmi copiosamente nella descrizione dell’attività dei soggetti sopra descritti, né esser superficiale nella sintesi fatta per ognuno di essi. Lo scopo di questo mio articolo era, ed è quello di attestare l’importanza di questo cambiamento, che dettato dalla crisi, ha portato tutti a migliorare il proprio servizio, spostando l’attenzione personale sulla tutela e soddisfazione del cliente, che in molti casi è il medesimo soggetto per tutte le categorie analizzate. Mi piace ricordare l’intervento del Cardinal  Turkson al convegno “Etica e Business” organizzato dal Presidente Confcommercio Alto Piemonte Maurizio Grifoni nella sede di Roma lo scorso 9 maggio 2019, Turkson ha indicato le tre regole fondamentali che dovrebbero seguire il business: "Produrre beni e servizi che servano veramente all'uomo, utilizzare il lavoro rispettando la dignità delle persone e creare profitti e benessere che non siano solo per i produttori ma soprattutto per i consumatori".  Ricordiamoci quindi che non ci può essere successo per un'impresa o un professionista se non c'è la soddisfazione de cliente!"