Mercato immobiliare: i consigli di Andrea Leo

Novara - Affittasi e vendesi. Un po’ ovunque si vedono cartelli di questo tipo. Tutta colpa della crisi oppure c’è dell’altro? E quali i rimedi, i consigli e le ‘dritte’ per capire se e come fare un investimento ‘sul mattone’? Lo abbiamo chiesto ad Andrea Leo, presidente FIMAA della Provincia di Novara.

Qual è la situazione del mercato immobiliare? “La situazione è la medesima rappresentata nel nostro Paese in tutti i settori: incertezza e forte rallentamento degli investimenti. Crisi economica eccessiva burocratizzazione e incertezza nel futuro, con questi presupposti è impensabile che la gente e gli imprenditori possano ritrovare la "retta via". Il prolungamento dei termini per gli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e ammodernamenti energetici sta portando qualche beneficio, ma è solo una goccia nel deserto, basta vedere i dati della disoccupazione nel settore edile per rendersi conto della gravità della situazione. È necessario che lo Stato e i Comuni si impegnino nell'approvare una politica di sviluppo sull'edilizia eco-compatibile ed eco-sostenibile, che sappia sfruttare le fonti di energia rinnovabili e alternative; questo permetterebbe di avviare un nuovo importante capitolo del'edilizia. La produzione di immobili innovativi, capaci di far risparmiare tempo e denaro alle famiglie e di rispettare l'ambiente, è oggi l'unica strada sensata da percorrere sia per le imprese che vogliono fare edilizia, che per il mercato che oggi più che mai necessita di forti stimoli. Diminuiscono le vendite, ma aumentano le locazioni: questo dimostra che la necessità di casa non è diminuita,  ma diminuendo il potere di acquisto e non migliorando se non in casi sporadici l'offerta, i pochi clienti solvibili ritardano la propria scelta in attesa di individuare la situazione migliore, l'investimento in grado di reggere nel tempo. Per gli immobili con destinazione produttiva e per gli uffici la situazione è facilmente immaginabile: le aziende chiudono e liberano ovunque immobili che data la loro destinazione trovano impossibilità di riconversione. Tranne che per quelli fronte strada che per determinate caratteristiche possono in qualche caso diventare spazi commerciali. Gli uffici che oggi vengono ricercati sono quelli di grandi dimensioni, che permettono ai diversi professionisti di potersi associare condividendo e ottimizzando segreteria e costi fissi. Per gli immobili commerciali si evidenzia un veloce turn-over di attività che si susseguono, ma poche dimesse attecchiscono, a volte la clientela non fa neanche in tempo a rendersi conto del cambiamento, questo perché il commercio sembra essere ancora un'opportunità di  occupazione; ci si mette in gioco spesso in prima persona disposti anche a lavorare 14 ore al giorno, ma non è sufficiente, ormai quasi tutte le nicchie di consumo sono sature, e si trova tutto ovunque anche su Internet;  la differenza la fa solo un ottimo prodotto accompagnato da un altrettanto impeccabile servizio. La rete della grande distribuzione e quella di Internet hanno saturato ogni spazio, e se non si ha l'idea illuminante o il prodotto che necessita di un servizio esclusivo professionale è quasi impossibile resistere”.

Come vede il futuro del mattone? “La storia ha dimostrato che il mercato si è alternato in fasi cicliche più o meno lunghe con indici positivi e negativi, ma mai si è giunti come in Borsa al punto zero. Possono calare i valori anche sensibilmente, ma la fruibilità del bene immobile rimane, se destinato ad  uso personale; ovviamente diversa è la situazione per gli immobili a reddito dove purtroppo il numero degli sfratti è aumentato fortemente. Per gli immobili a reddito in questo momento è importante riuscire tamponare dove possibile le situazioni critiche, permettendo agli inquilini di pagare canoni sostenibili e le relative spese condominiali; conservando così un minimo di reddito, il pagamento delle spese accessorie e la manutenzione ordinaria dell'immobile. La percentuale di rendimento media oggi è del 4% lorda, che nei casi dove è possibile applicare la cedolare secca diventa poco più di un 3% netto; sempre più di qualsiasi deposito bancario e con la sicurezza della protezione del capitale dato da un investimento reale e non virtuale. Il mercato immobiliare quindi ripartirà sicuramente e i valori attuali che sono al minimo storico oggi saranno solo un ricordo buono per chi  avrà saputo approfittarne cogliendo dall'opportunità della vasta proposta la miglior occasione. Una similitudine tra le abitudini dei consumatori  del mattone e del mercato azionario esiste ed è da ricercarsi nella parte emozionale e non razionale: si tende ad acquistare quando tutti lo fanno e spesso nel periodo meno indicato, perché con l'aumento della domanda i prezzi sono ai massimi livelli e si vende sempre solo quando si ha estremo bisogno. Questo esempio vale ovviamente per gli investitori e non per gli utilizzatori, anche perché per questi ultimi  le scelte che fanno scaturire le decisioni sono di molteplice natura e spesso non prevedibili e condizionabili. Nonostante la tassazione sugli immobili ritengo che oggi sia il momento di investire scegliendo con attenzione, dando preferenza alla location più che alle finiture interne sempre modificabili; le regole per un buon  investimento restano sempre le stesse: le 3 L, location, location e ancora location!”