Opportunità e rischi del mercato immobiliare fino al 2020

Galliate - Quali vantaggi e quali rischi riserverà il mercato immobiliare nei prossimi due anni? Interrogativi importanti, a cui hanno cercato di dare risposta esperti del settore, durante l'evento promosso da Malquati Real Estate e Allianz, tenutosi lunedì 8 ottobre al Castello di Galliate. “Un'iniziativa che la nostra azienda ha fortemente voluto – commenta Elena Malquati, che ha introdotto la serata con Massimo Peltretti di Allianz – Con l'avvento della crisi abbiamo dovuto ripensare completamente le strategie di vendita. Così sono nati i nostri servizi: dal property finder, per cui chi cerca casa ha a disposizione un consulente pari a un personal shopper, passando per l'home staging grazie al quale ogni casa che mettiamo sul mercato “va in scena” tramite piccoli accorgimenti da set fotografico, fino al supporto per lo sviluppo immobiliare e la rigenerazione urbana, grazie al quale capannoni e aree abbandonate vengono ripensate per risultare più performanti sul mercato. Come, ad esempio, abbiamo fatto per la ex Ego di Veveri, per cui abbiamo progettato la demolizione e pensato una lottizzazione della proprietà con terreni da 4.000 a 9.000 metri quadri, dove potranno trovare spazio nuove attività. Ma tutto questo non basta: per noi essere continuamente proiettati nel futuro è fondamentale, anche nell'interesse dei nostri clienti. Condividiamo volentieri i contenuti che ci hanno trasferito gli esperti, nostri partner dell'evento, perché pensiamo che siano realmente di pubblica utilità”. “Gli immobili che resteranno vuoti non renderanno”, ha sottolineato Ezio Bruna, docente di Finanza Immobiliare e Strategie di Negoziazione e Leadership all'Università del Sacro Cuore di Piacenza e fondatore di Sequentur real estate, facendo riferimento a una serie di rincari sugli oneri fiscali del settore immobiliare, legati sia alla tassazione successoria, che alla riforma del Catasto; quest’ultima terminerà nel 2020 per cui le stime sui valori catastali saranno calcolate sui metri quadri e non più sui vani degli immobili. Riforme che, nell'insieme, comporteranno “aumenti degli oneri fiscali che, in alcune città, arriveranno fino al 700%”.

Nel suo intervento il professor Bruna si è anche focalizzato sul trend del mercato immobiliare nel novarese negli ultimi 18 anni. Prima di tutto la costante è che “Novara città è sempre stata anticipatrice di ciò che si è poi verificato anche nel resto della provincia, sia per il numero di compravendite che per l’indice dei prezzi. La grande crisi e la successiva risalita sono descritte dall’indice delle compravendite (100 nel 2004, 35 nel 2013, fino all’attuale 55). Ma il dato più significativo del mercato immobiliare novarese – ha sottolineato – è una sostanziale tenuta dei prezzi, che hanno avuto delle flessioni e non sono crollati nemmeno quando l’indice delle compravendite faceva segnare pesanti dati negativi. Questi due dati, (riprese delle compravendite e prezzi stabili) ci dicono che il mercato è sano”.

FOTOGRAFIA DEL MERCATO NOVARESE (Dati Agenzia delle entrate OMI)

Transazioni: nel 2017 nella città di Novara sono state registrate 1.125 transazioni immobiliari, con un -0,8% rispetto al 2016.

Quotazione media: nel 2017 Novara ha registrato una quotazione media per metro quadro pari a 1.107 euro, con un -1,7% rispetto al 2016. In tutti i quartieri della città si sono viste svalutazioni, ma fa eccezione la zona “V.le Roma – Via A. Costa – Via P. Micca”, che con una media di 1.057 euro/m² e un +0,2% è stata l'unica a chiudere con segno positivo. Di seguito la tabella rassuntiva (fonte: Omi Agenzia delle entrate)

Come muoversi, dunque, nei prossimi due anni? Converrà sempre investire nel caro vecchio mattone? Secondo Ezio Bruna “ci sono sicuramente delle opportunità da cogliere, ma bisogna dire basta al fai da te e informarsi per capire che è un nuovo mondo, un nuovo paradigma, quello in cui ci si muove. Sarà positivo investire in immobili per la propria famiglia, dalla casa in cui si vive abitualmente a quelle al mare e in montagna, oppure sarà proficuo investire nelle nuove forme residenziali turistico-ricettive, gli affitti a breve, l’albergo diffuso. Altre opportunità interessanti saranno le residenze per gli anziani, totalmente ripensate”. Un modello molto lontano dalle classiche RSA: possono sorgere in immobili di media o piccola taglia ristrutturati, pensati per essere fruibili a questa particolare fascia della popolazione, a cui affiancare servizi che possano garantire l'assistenza necessaria. Soluzioni che in altri Paesi, come Francia e Germania stanno già raccogliendo ottimi riscontri, proprio perché più a misura d'uomo e perché favoriscono la socializzazione.

Il paradigma sta davvero cambiando, ed in questo senso Christian Coletto, asset management di Pictet, la più grande banca privata al mondo, con clienti che solo in Italia le hanno affidato 26 miliardi di euro, rileva come “oggi la più grande catena alberghiera del mondo è AirBnb, senza alcun hotel di proprietà. Così come Uber è la più grande azienda di trasporto privato, senza alcun mezzo proprio. E' questo il nuovo mondo in cui fare investimenti immobiliari e finanziari, di cui fanno parte anche aziende che stanno investendo esse stesse nello sviluppo di tecnologie basate su nuovi fonti energetiche”.